住宅資金特別条項(自宅を守る)
個人再生の最大の特徴（メリット）とも言える住宅ローンを支払いながら個人再生をする方法（住宅資金特別条項付の個人再生）を見ていきます。
まず、この特則の適用を受けるための要件として以下の２点の説明をします。
- 住宅について
- 住宅資金貸付債権について
住宅資金特別条項における住宅
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住宅ローンの担保になっている住宅とは、
１．再生される方（再生債務者といいます）が所有者であること （所有者の名義となっている） 再生債務者の所有となっていればよいので、他の人と名義を分かち合って いる（共有といいます）場合でも適用があります。
２．その建物に再生債務者が住んでいること。 居住建物であることが要件とされていますので、いわゆる投資用のマンションや賃貸物件として提供している場合は適用されません。ただ、転勤によって住んでおらず、その間一時的に賃貸に出している場合でも、将来自分のために居住する予定であれば、適用されると考えられています。
３．その居住面積が建物の総床面積の２分の１以上を占めていること。
個人事業主の方が自宅を店舗としても兼用されている場合がありますが、このときでも特則が使用できるように配慮したものです。 ただし、居住用と使用している部分は、全体の半分以下となっていることが必要です。 この場合、裁判所にどのように半分以下であることを示すかですが、当事務所の事例では、平面図を描いて、居住用と店舗用の部分を識別して、図示したものを提出したことがあります。写真などを利用するのもよいと思います。
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住宅資金貸付債権(住宅ローン)について
住宅資金貸付債権とは、平たく言えば、金融機関から住宅購入等の資金としてとして貸し出されたローンのことですが、このお金についても一定の要件が決められています。
- 「住宅」の建設や購入、改良（改築）に必要な資金であること
- 分割払いの定めがあること
- 住宅資金貸付債権を担保する抵当権が、登記されていること。（無担保のローンには適用ありません）
- 住宅には住宅ローン以外の担保権（抵当権や根抵当権）が登記されていないこと。
住宅資金貸付債権に関連する抵当権の設定状況については、このほかにも細かな要件が決められていますが、レアケースでありますので、ここでは割愛させていただきます。
事前協議の重要性
事前協議とは、申立の前に個人再生手続きを前提として、住宅ローンの返済について、金融機関と打ち合わせることを言います。
この事前協議は、再生債務者の家計状況によって、内容は異なってきます。
住宅ローンに滞納はなく、そのまま何も変更せずに、当初のスケジュールに沿って住宅ローンを支払えば済む方もいれば、滞納はしていないけど、収入が減ってとても今までの返済計画では無理という方もいます。
何も変更がなく問題ない方は、金融機関のほうもおおむね特に指示や希望もなく、「このままの状態でお支払いいただければ結構ですし、特に意見はありません」と回答戴き、終了します。
後者の方は、給与明細や家計収支表、債権額、個人再生の計画案等、細かな書類をやり取りしながら、住宅ローンの契約を変更される方がいます。
どの金融機関も丁寧に対応戴き、無理のない返済計画の変更にご協力をいただております。
そして、申立前に契約を変更し、変更後の内容で申し立てをするという流れになります。
住宅資金特別条項付が認められると
住宅資金特別条項付きの個人再生が認められると、再生債務者は、住宅ローンを約定通り、支払いながら、一般の債権者に対して、減額された借金額を分割で支払っていきます。
申立前では住宅ローン以外に月１０万円を支払っていたものが、再生計画では月３万円（１００万円に減額された場合）の支払いを３年かけて完了すれば、一般の債権はなくなるのです。
当事務所で整理した事案では、個人再生という制度がなければ、自宅を守れなかった人が、３年間返済をきちっと済ませ、あとは住宅ローンだけという状態に多くの方がなっています。
この制度で裁判所から許可をもらって、再生に成功した方は、自宅を本当に守りたい方が多く、再生計画に基づく返済には滞納がほとんどなく、返済を履行されていることはうれしく思います。